Frissítve: 2026. augusztus 5.
Lakás vagy ház vásárlásakor nemcsak a vételárral, az önerővel és az ügyvédi költséggel kell számolni. A vevőt általában visszterhes vagyonátruházási illeték – közismert nevén vagyonszerzési illeték – is terheli.
Mennyi az ingatlanvásárlás illetéke?
Az általános illetékmérték az ingatlan NAV által megállapított forgalmi értékének 4%-a. Egy ingatlan egymilliárd forintig terjedő értékrészére 4%, az ezt meghaladó részre 2% alkalmazandó, az illeték felső határa ingatlanonként 200 millió forint.
A legtöbb lakásvásárlásnál egyszerűen a 4%-os szabállyal lehet számolni. Egy 60 millió forint forgalmi értékű lakás után:
60 000 000 × 4% = 2 400 000 Ft illeték
Tulajdoni hányad vásárlásakor csak a megszerzett hányadra jutó értékből kell kiindulni. Ha valaki a fenti lakás 50%-át szerzi meg, az általános szabály szerinti illetéke 1,2 millió forint.
Mindig a vételár az illeték alapja?
Nem feltétlenül. Az illeték alapjául szolgáló forgalmi értéket a NAV állapítja meg. Ez sok esetben megegyezik az adásvételi szerződésben szereplő vételárral, de a NAV összehasonlító adatok alapján ettől eltérő értéket is megállapíthat. Szükség esetén helyszíni szemlét vagy más értékelési módszert is alkalmazhat.
Hogyan működik a cserét pótló vétel?
Ha valaki a lakásvásárlást megelőző három éven belül eladott, vagy a vásárlást követő egy éven belül elad egy másik lakást, az illetéket főszabály szerint csak a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell megfizetnie.
Például:
- eladott lakás forgalmi értéke: 45 millió Ft;
- megvásárolt lakás forgalmi értéke: 60 millió Ft;
- illetékalap: 15 millió Ft;
- fizetendő illeték: 600 000 Ft.
Ha a megvásárolt lakás olcsóbb az eladottnál, a feltételek teljesülése esetén nem kell illetéket fizetni.
A vásárlást követő eladás szándékát időben jelezni kell, az értékesítést pedig igazolni szükséges. A határidő elmulasztása pótilletéket eredményezhet.
Mikor járhat mentesség vagy kedvezmény?
A leggyakoribb esetek:
- Egyenes ági rokonok és házastársak: az egymás közötti visszterhes vagyonátruházás – így például az adásvétel – illetékmentes.
- CSOK Plusz: a CSOK Plusz kölcsönnel megszerzett új vagy használt lakás tulajdonjoga, illetve tulajdoni hányada illetékmentes lehet. Ha a támogatást később teljes egészében vissza kell fizetni, a NAV bizonyos esetekben utólag kiszabhatja az illetéket. A részleteket a NAV összefoglalója tartalmazza.
- Építési telek: a lakóház építésére alkalmas telek megszerzése illetékmentes lehet, ha a vevő vállalja, hogy négy éven belül lakóházat épít, és teljesíti a törvényben meghatározott feltételeket.
- Fiatal elsőlakás-vásárló: a 35. életévét be nem töltött vevő az illeték 50%-áig terjedő kedvezményt kaphat, ha első lakását szerzi meg, és az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
- Első lakás részletfizetése: az első lakástulajdon megszerzője – életkortól függetlenül – kérelemre legfeljebb 12 havi, pótlékmentes részletfizetést kaphat a NAV-tól.
- Vállalkozótól vásárolt új lakás: 15 millió forintig teljes mentesség járhat. Ha az új lakás forgalmi értéke 15 és 30 millió forint közötti, csak a 15 millió forint feletti rész után kell illetéket fizetni; 30 millió forint felett ez a kedvezmény nem alkalmazható.
Illetékmentes az Otthon Starttal vásárolt lakás?
Az Otthon Start hitel önmagában nem biztosít általános illetékmentességet. Ha a vásárló más jogcímen – például CSOK Plusz miatt – jogosult mentességre, akkor az alkalmazható, de pusztán a FIX 3%-os Otthon Start hitel felvétele nem törli a vagyonszerzési illetéket.
Ezért egy Otthon Starttal finanszírozott lakás költségvetésében is érdemes előre számolni a főszabály szerinti 4%-kal.
Mikor kell megfizetni az illetéket?
A szerzést az ingatlan-nyilvántartási eljárás során jelentik be. A szükséges adatokról és az igényelt kedvezményekről a vevő vagy jogi képviselője nyilatkozik. A NAV ezután fizetési meghagyást küld, az illetéket pedig főszabály szerint annak kézbesítésétől számított 30. napig kell megfizetni.
Az illetékkedvezményt vagy mentességet nem érdemes automatikusnak tekinteni: az arra való jogosultságot a megfelelő nyilatkozattal és dokumentumokkal kell alátámasztani.
Forrás: NAV – A visszterhes vagyonátruházási illeték, 2026, valamint a NAV aktuális illetékmértékei.