Lakásbérlésnél egyre több tulajdonos kéri, hogy a bérlő közjegyző előtt tegyen kiköltözési nyilatkozatot. Ez komoly biztosítékot jelenthet, de nem ad korlátlan jogot a bérbeadónak, és nem helyettesíti a pontosan megfogalmazott bérleti szerződést.
Mi a kiköltözési nyilatkozat?
A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat egy közokiratba foglalt, egyoldalú kötelezettségvállalás. A bérlő ebben vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor az ingatlant meghatározott módon és határidőben elhagyja.
A nyilatkozat elnevezése megtévesztően egyszerű lehet. Mindig az okirat konkrét tartalma dönti el, milyen kötelezettségek érvényesíthetők belőle. A szűkebb változat kizárólag a kiköltözésről szól. Egy részletesebb kötelezettségvállaló nyilatkozat a bérleti díj, a rezsi vagy más, pontosan meghatározott költségek megfizetését is tartalmazhatja. (MOKK: Mindent a kiköltözési nyilatkozatról)
Ha az okirat csak a kiköltözésre vonatkozik, abból az elmaradt lakbér vagy közüzemi tartozás nem válik automatikusan közvetlenül végrehajthatóvá.
Nem ugyanaz, mint a teljes bérleti szerződés közokiratba foglalása
Két megoldást fontos megkülönböztetni:
- A kiköltözési nyilatkozatot jellemzően a bérlő teszi egyoldalúan, egy már megkötött bérleti szerződés alapján.
- A teljes bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalásakor a közjegyző a felek egész megállapodását rögzíti, így az okirat mindkét fél jogait és kötelezettségeit tartalmazhatja.
A teljes közokirat részletesebb és általában költségesebb, ugyanakkor a bérlő számára is erősebb bizonyítékot jelenthet például a lakbér összegéről, az emelés feltételeiről, a fizetési határidőkről vagy a jogviszony megszüntetésének szabályairól.
A lakásbérleti szerződést ettől függetlenül írásba kell foglalni: enélkül a lakás bérbeadására kötött szerződés nem érvényes. (1993. évi LXXVIII. törvény)
Miért kérik a tulajdonosok?
A legfontosabb ok a közvetlen végrehajthatóság lehetősége. Ha a bérlő nem teljesíti a közjegyzői okiratban pontosan rögzített és esedékessé vált kötelezettségét, a jogosultnak főszabály szerint nem kell előbb külön pert indítania a kötelezettség megállapításáért.
A közjegyző azonban csak akkor láthatja el végrehajtási záradékkal az okiratot, ha az megfelel a törvényi követelményeknek. Tartalmaznia kell többek között:
- a jogosult és a kötelezett személyét;
- a kötelezettség tárgyát, összegét vagy mennyiségét és jogcímét;
- a teljesítés módját;
- a teljesítési határidőt;
- valamint a határidő tényleges lejártát.
Ha a kiköltözési kötelezettség valamilyen feltételtől – például a szerződés szabályos felmondásától – függ, a feltétel bekövetkezését is a jogszabály által elfogadható közokirattal kell igazolni. Ezért különösen fontos, hogy a bérleti szerződés és a közjegyzői nyilatkozat összhangban legyen egymással. (MOKK: Végrehajtás közjegyzői okirat alapján)
Mit jelent a „közvetlen végrehajtás”?
A kifejezés nem azt jelenti, hogy a tulajdonos saját maga kiteheti a bérlőt. A bérbeadó a közjegyzőtől kéri az okirat végrehajtási záradékkal történő ellátását. A tényleges végrehajtási cselekményeket ezt követően a bírósági végrehajtó végzi.
A tulajdonos közjegyzői nyilatkozat birtokában sem cserélhet önkényesen zárat, nem pakolhatja ki a bérlő ingóságait, és nem kapcsoltathatja ki jogellenesen a közműveket. A rendőrség sem helyettesíti a szabályos végrehajtási eljárást.
A közokirat tehát lerövidítheti a jogérvényesítés útját, de nem teszi megkerülhetővé a törvényes eljárást.
Milyen jogot nem vesz el a bérlőtől?
A kiköltözési nyilatkozat nem ad jogot a bérbeadónak arra, hogy tetszőleges időpontban megszüntesse a bérleti jogviszonyt. A felmondásnak továbbra is meg kell felelnie a szerződésnek és a jogszabályoknak.
A nyilatkozat:
- nem tesz jogszerűvé egy egyébként érvénytelen felmondást;
- nem írja felül a bérlőt védő kötelező jogszabályokat;
- nem szünteti meg a bérbeadó szerződéses kötelezettségeit;
- és nem zárja ki a végrehajtási eljárásban rendelkezésre álló törvényes jogorvoslatokat.
Ugyanakkor a közokiratnak különleges bizonyító ereje van. Ezért a bérlőnek csak olyan nyilatkozatot szabad aláírnia, amelyet teljes egészében megértett, és amely pontosan megfelel a bérleti szerződésben vállaltaknak. A közjegyző feladata, hogy tájékoztatást adjon a nyilatkozat jogi következményeiről és meggyőződjön arról, hogy az megfelel a nyilatkozó akaratának. (MOKK: Okirat-szerkesztési eljárás)
A bérlőnek is lehet előnye belőle
A nyilatkozat elsősorban a bérbeadó kockázatát csökkenti, de közvetetten a korrekt bérlő számára is előnyös lehet. A tulajdonos nagyobb biztonságban érezheti magát, ezért könnyebben adhatja bérbe a lakást hosszabb időre vagy olyan bérlőnek is, akivel még nincs korábbi tapasztalata.
A közjegyzői eljárás emellett rákényszeríti a feleket arra, hogy előre tisztázzák a kiköltözés, a fizetés és a szerződés megszűnésének feltételeit. Ez sok későbbi félreértést megelőzhet.
A költség viseléséről azonban érdemes már a bérleti szerződésben egyértelműen megállapodni.
Mennyibe kerül?
Egy magyar nyelvű, szokásos terjedelmű kiköltözési nyilatkozat díja a jelenlegi gyakorlati tapasztalatok szerint nagyjából 60 000 forint körül alakulhat.
Ez nem egységes, minden ügyre automatikusan alkalmazott tarifa. A közjegyzői díj függhet többek között az ügyértéktől, a bérleti díjtól, az okirat tartalmától és terjedelmétől, az elkészítéshez szükséges időtől, a kiadmányok számától és az esetleges idegen nyelv használatától.
A díj munkadíjból, költségátalányból és készkiadásokból áll. A várható összegről ezért időpontfoglalás előtt célszerű előzetes díjtájékoztatást kérni az eljáró közjegyzői irodától. (MOKK: Tájékoztató a közjegyzői díjszabásról)
Hogyan készül?
A felek először írásban megkötik a végleges bérleti szerződést. Ezt követően a bérlő közjegyző előtt teszi meg a szerződéshez igazodó egyoldalú nyilatkozatát.
A közjegyzői iroda előre tájékoztatást ad a szükséges iratokról. Jellemzően szükség van:
- az aláírt bérleti szerződésre;
- a bérlő személyazonosító okmányaira és lakcímkártyájára;
- a bérbeadó, a bérlő és az ingatlan pontos adataira;
- valamint annak egyértelmű meghatározására, hogy milyen kötelezettségeket kell közokiratba foglalni.
A tervezetet aláírás előtt érdemes összevetni a bérleti szerződéssel, különösen a felmondási okok, a határidők és a fizetési kötelezettségek tekintetében.
Mi történik a téli kilakoltatási moratórium alatt?
A kiköltözési nyilatkozat nem írja felül a kilakoltatási moratóriumot. Magánszemély kötelezett esetén a végrehajtó főszabály szerint november 15. és április 30. között elhalasztja a lakóingatlan fizikai kiürítését. A törvény meghatároz kivételeket is. (Magyar Bírósági Végrehajtói Kar)
A moratórium nem teszi semmissé a bérleti szerződés megszűnését, a kiköltözési kötelezettséget vagy az esetleges tartozást. A tényleges kiürítést halaszthatja későbbre.
A legfontosabb következtetés
A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat hatékony biztosíték lehet, de csak akkor, ha egy pontos, jogszerű és részletes bérleti szerződéshez kapcsolódik. Nem ad lehetőséget önhatalmú intézkedésre, és nem garantál minden helyzetben azonnali kiköltöztetést.
Bérbeadóként azt kell ellenőrizni, hogy az okirat valóban lefedi-e a biztosítani kívánt kötelezettségeket. Bérlőként pedig azt, hogy a nyilatkozat nem tartalmaz-e többet vagy mást, mint amiben a felek a bérleti szerződésben megállapodtak.
Az írás általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben közjegyző vagy ingatlanjogban jártas ügyvéd segítsége javasolt.
Frissítve: 2026. augusztus 5.