Frissítve: 2026. augusztus 5.
Egy ingatlan eladása után nem automatikusan a teljes vételár 15 százalékát kell adóként megfizetni. Az adó alapja az értékesítésből származó, igazolt költségekkel és – az ingatlan megszerzésének évétől függően – további csökkentéssel megállapított jövedelem.
Ha az ingatlant 2021-ben vagy korábban szerezted, és 2026-ban adod el, az általános szabályok szerint már nem keletkezik adóköteles jövedelmed. Más esetekben az eladási ár, a levonható költségek és a szerzés éve együtt határozza meg, kell-e adót fizetned.
Hogyan számítható ki az ingatlaneladás utáni adó?
A számítás négy lépésből áll:
- Meg kell határozni az értékesítésből származó bevételt.
- Le kell vonni az igazolt, elszámolható költségeket.
- Az így kapott számított összeget csökkenteni kell a szerzés éve alapján.
- Az adóköteles jövedelem 15 százaléka lesz a fizetendő személyi jövedelemadó.
Röviden:
bevétel – elszámolható költségek = számított összeg
számított összeg × időmúlási százalék = adóköteles jövedelem
adóköteles jövedelem × 15% = fizetendő adó
A 15 százalékos adómértéket és a számítás szabályait a NAV 2026-os ingatlanértékesítési tájékoztatója foglalja össze.
Mit jelent az ötéves szabály 2026-ban?
Az adózásnál nem a tulajdonban töltött napokat, hanem a szerzés és az értékesítés naptári évét kell figyelembe venni.
| A szerzés éve | A számított összeg adóköteles része |
|---|---|
| 2026 | 100% |
| 2025 | 100% |
| 2024 | 90% |
| 2023 | 60% |
| 2022 | 30% |
| 2021 vagy korábbi év | 0% |
Ez azt jelenti, hogy a 2021-ben vagy korábban megszerzett ingatlan 2026-os eladásakor az általános szabályok szerint már nem keletkezik adóköteles jövedelem. Nem szükséges tehát öt teljes évnek napra pontosan eltelnie. Akár egy 2021 végén megszerzett ingatlan 2026 eleji értékesítése is a nulla százalékos sávba kerülhet.
A szabály lakásra, családi házra, üdülőre, építési telekre és más ingatlanokra egyaránt alkalmazható. Bizonyos különleges esetekre – például termőföldből átminősített ingatlanra vagy üzletszerű értékesítésre – azonban eltérő rendelkezések vonatkozhatnak.
Milyen költségeket lehet levonni?
Az eladási bevételből elsősorban az alábbi, igazolható kiadások vonhatók le:
- az ingatlan korábbi vételára;
- a megszerzéssel összefüggő kiadások, például a vagyonszerzési illeték és az ügyvédi költség;
- az ingatlan értékét növelő beruházások;
- az értékesítéssel közvetlenül összefüggő kiadások, például a hirdetés, az ügyvédi közreműködés vagy az igazolt ingatlanközvetítői díj.
A kiadásokat számlával, szerződéssel vagy más megfelelő bizonylattal kell igazolni. Ugyanaz a költség nem számolható el ismét, ha azt korábban – például az ingatlan bérbeadásakor – már érvényesítették. A saját kezűleg elvégzett munka becsült értéke sem vonható le.
Nem minden javítás számít automatikusan értéknövelő beruházásnak. Az ingatlan állagának megóvására fordított igazolt kiadás akkor kezelhető ilyen költségként, ha az az eladást megelőző 24 hónapon belül merült fel, és meghaladja a szerződés szerinti bevétel 5 százalékát. Egy kisebb tisztasági festés ezért rendszerint nem csökkenti az adóalapot, míg egy igazolt, jelentős korszerűsítés igen.
Egy egyszerű példa
Tegyük fel, hogy valaki 2022-ben 32 millió forintért vásárolt egy lakást, majd 2026-ban 48 millió forintért eladja.
Az igazolható költségei:
- vételár: 32 millió forint;
- illeték és ügyvédi költség: 1,5 millió forint;
- értéknövelő felújítás: 4 millió forint;
- az eladás igazolt költségei: 500 ezer forint.
Az összes levonható költség 38 millió forint, ezért a számított összeg:
48 millió – 38 millió = 10 millió forint
Mivel az ingatlant 2022-ben szerezte, 2026-ban a számított összeg 30 százaléka minősül jövedelemnek:
10 millió × 30% = 3 millió forint
A fizetendő személyi jövedelemadó:
3 millió × 15% = 450 ezer forint
Ha ugyanezt az ingatlant 2021-ben vagy korábban szerezte volna, a 2026-os értékesítés után az általános szabályok szerint nem keletkezne adóköteles jövedelme.
Melyik év számít az eladás évének?
Ingatlannál a jövedelemszerzés időpontja főszabály szerint az a nap, amikor az érvényes szerződést vagy más okiratot benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz. Nem az számít, mikor költözik be a vevő, mikor történik a birtokbaadás vagy mikor érkezik meg a vételár utolsó részlete.
Ha a vevő részletekben fizet, a teljes szerződéses vételárat az értékesítés évében kell bevételként figyelembe venni. A szerzési időpont főszabály szerint szintén az ingatlan megszerzéséről szóló okirat ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának napjához kapcsolódik. Öröklésnél ezzel szemben az örökhagyó halálának napja számít.
Mi történik örökölt vagy ajándékba kapott ingatlannál?
Öröklésnél és ajándékozásnál is alkalmazni kell a szerzés éve szerinti százalékos csökkentést, de a megszerzésre fordított összeg meghatározása eltérhet a vásárolt ingatlanétól.
Ha az illetékügyi hatóság megállapított egy értéket, rendszerint az illetékkiszabásnál figyelembe vett összeg lesz a szerzési érték.
Ha örökléskor nem szabtak ki illetéket, a hagyatéki leltárban vagy a hagyatéki eljárásban feltüntetett ingatlanérték vehető figyelembe. Ha ajándékozáskor nem történt illetékkiszabás, főszabály szerint az eladási bevétel 75 százaléka tekinthető szerzési értéknek, és e módszer mellett más kiadás általában nem vonható le.
Ezeknél az ügyleteknél különösen fontos az illetékhatározat, a hagyatékátadó végzés és az ajándékozási szerződés ellenőrzése. Ráépítés vagy későbbi jelentős bővítés esetén további szabályok is alkalmazandók.
Adómentességet jelent, ha másik lakást vásárolok?
Nem. Az eladási bevétel újabb lakás vásárlására fordítása önmagában nem mentesít az ingatlaneladás után fizetendő személyi jövedelemadó alól.
Ezt nem szabad összekeverni a vagyonszerzési illeték szabályaival: másik lakás eladásának és vásárlásának összehangolása az illeték összegére hatással lehet, az eladásból származó jövedelem adózását azonban általában nem szünteti meg.
A hatályos szabályok csak egyes különleges felhasználási célokhoz – például meghatározott bentlakásos intézményi férőhely megszerzéséhez – kapcsolnak külön kedvezményt.
Mikor kell bevallani és megfizetni az adót?
A 2026-ban történt ingatlanértékesítésből származó jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani, és az adót is eddig kell megfizetni. A bevallás a 26SZJA nyomtatványon vagy a NAV által készített bevallási tervezet kiegészítésével nyújtható be.
A bevallási tervezetet érdemes külön ellenőrizni, mert az ingatlanértékesítésből származó jövedelem nem feltétlenül kerül bele automatikusan.
Ha az értékesítés adómentes, a levonható költségek elérik a bevételt, vagy a szerzés éve miatt a számított összeg nulla százaléka minősül jövedelemnek, akkor az ingatlanértékesítés bevételét sem kell feltüntetni a bevallásban. A 2026-os ügylethez kapcsolódó szerződéseket, számlákat és igazolásokat a NAV tájékoztatása szerint 2032. december 31-ig meg kell őrizni.
Mikor érdemes szakértőt kérdezni?
Az egyszeri, magánszemélyként végzett lakáseladás legtöbbször a fenti lépések alapján kiszámítható. Érdemes azonban adószakértőhöz fordulni, ha
- az ingatlannak több szerzési időpontja van;
- ráépítés, jelentős bővítés vagy telekmegosztás történt;
- az ingatlan örökléssel vagy ajándékozással került hozzád, és bizonytalan a szerzési érték;
- termőföldet vagy termőföldből átminősített ingatlant adsz el;
- rövid idő alatt több ingatlant értékesítesz;
- az eladás gazdasági vagy vállalkozási tevékenységhez kapcsolódhat.
A rendszeres vagy üzletszerű ingatlanértékesítésnél nemcsak az általános személyijövedelemadó-szabályokat, hanem az áfakötelezettséget is vizsgálni kell.
Számold ki a saját adataiddal
Az eladási ár, a szerzés módja és éve, valamint az igazolható költségek megadásával az ingatlaneladás adókalkulátorban megbecsülheted a 2026-os értékesítés után várható adóköteles jövedelmet és személyi jövedelemadót.
A kalkulátor és ez az összefoglaló tájékoztató célt szolgál. Egyedi vagy összetett ügyben mindig a hatályos jogszabály, a NAV állásfoglalása és szükség esetén szakértő segítsége az irányadó.