A kalkulátor használata
Ingatlaneladás közérthetően
Hogyan számítandó az ingatlaneladás utáni adó 2026-ban?
A kalkulátor a magánszemélyek nem üzletszerű ingatlanértékesítésének általános szabályait alkalmazza. A bevételből levonja az igazolható szerzési értéket és költségeket, majd a tulajdonban tartás ideje alapján meghatározza az adóköteles jövedelmet. Ennek 15%-a a fizetendő személyi jövedelemadó.
Az adó mértéke
Nem az eladási ár, hanem a költségek és az időmúlás figyelembevételével meghatározott jövedelem után.
Időmúlási szabály
A szerzés évét követő ötödik és későbbi évben az általános szabály szerint már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Állagmegóvás
Az eladás előtti 24 hónap igazolt állagmegóvása akkor vonható le, ha összege meghaladja a szerződéses bevétel 5%-át.
A számítás képlete
Bevétel − igazolható költségek = számított összeg. Ezt a szerzés és az eladás éve közötti idő alapján 100%, 90%, 60%, 30% vagy 0% arányban kell jövedelemnek tekinteni. A fizetendő adó a jövedelem 15%-a.
Mely szerzési módokat kezeli?
- Vásárlás: a szerződés szerinti vételár és az igazolt szerzési költségek vehetők figyelembe.
- Öröklés: az illetékkiszabásnál figyelembe vett, ennek hiányában a hagyatéki leltárban vagy a hagyatéki eljárásban feltüntetett érték használható. A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
- Ajándékozás: a számítás attól függ, hogy szabtak-e ki illetéket. Ha nem szabtak ki, a bevétel 75%-a számít szerzési értéknek, és más költség nem vonható le.
- Vegyes szerzés: több szerzési rész is megadható, például külön az örökölt és a később megvásárolt tulajdoni hányad.
A 2026-os időmúlási arányok
| Szerzés éve | A számított összeg jövedelemnek tekintett része |
|---|---|
| 2026 | 100% |
| 2025 | 100% |
| 2024 | 90% |
| 2023 | 60% |
| 2022 | 30% |
| 2021 vagy korábban | 0% |
Gyakori kérdések
Az eladási ár egészét kell bevételként megadni?
Ha az ingatlannak csak egy része a tiéd, csak a rád jutó eladási árat és a rád jutó költségeket add meg. Részletfizetésnél is a teljes szerződéses ellenérték számít a földhivatali benyújtás évében.
Milyen költségek vonhatók le?
A megszerzésre fordított összeg és kapcsolódó kiadások, az igazolt értéknövelő beruházások, valamint az eladással közvetlenül összefüggő igazolt kiadások. A saját munka értéke és a korábban már elszámolt költség nem vonható le újra.
Mi történik illetékmentes ajándékozás után?
Ha az illetékügyi hatóság nem szabott ki illetéket, a szerzési érték az adott ajándékozási rész eladási bevételének 75%-a. E mellett más kiadás nem számolható el költségként. Ez az szja-szabály nem azonos az ajándékozási illeték szabályával.
Mikor nem ad a kalkulátor pontos összeget?
Üzletszerű értékesítésnél, termőföldnél vagy termőföldből átminősített ingatlannál, építés vagy jelentős bővítés után, korábban elszámolt értékcsökkenésnél, önálló vagyoni értékű jog értékesítésénél, külföldi ingatlannál, műemléknél, intézményi férőhely vagy adósságrendezés esetén, valamint különleges adómentes ügyleteknél egyedi ellenőrzés szükséges.
Mikor kell bevallani és megfizetni a 2026-os adót?
A 2026-ban megszerzett adóköteles jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani és az adót eddig kell megfizetni. Adómentes bevételt vagy olyan eladást, amelyből nem keletkezik jövedelem, nem kell bevallani.
Hivatalos források és aktualitás
A szabályokat 2026. augusztus 5-én ellenőriztük. A számítás a következő hivatalos forrásokra épül: