Ingatlan vagyonszerzési illeték kalkulátor 2026

Lakásvásárlás közérthetően

Hogyan számol a 2026-os ingatlanilleték-kalkulátor?

A kalkulátor a magánszemélyek leggyakoribb, visszterhes ingatlanszerzéseit kezeli. A teljes ingatlan forgalmi értékéből és a megszerzett tulajdoni hányadból indul ki, majd figyelembe veszi a megadott, igazolható kedvezményt vagy mentességet. A végleges forgalmi értéket és illetéket minden esetben a NAV állapítja meg.

4%

Általános illetékmérték

Ingatlanonként 1 milliárd forintig. Az e fölötti részre 2% jut, az illeték felső határa ingatlanonként 200 millió Ft.

5 + 1 év

Cserepótló vétel

2026-tól az értékkülönbözeti illetékalapnál a megelőző 5 évben vagy a következő 1 évben eladott lakás vehető figyelembe.

12 hónap

Első lakás részletfizetése

Első lakástulajdon megszerzésekor kérelemre legfeljebb 12 havi, pótlékmentes részletfizetés engedélyezhető.

Példa a cserepótló vételre

Ha valaki 65 millió Ft forgalmi értékű lakást vásárol, és a vásárlást megelőző két évben eladott egy 45 millió Ft értékű, teljes egészében saját lakást, akkor az egyszerűsített illetékalap 20 millió Ft. Ennek 4%-a 800 000 Ft. Kedvezmény nélkül ugyanennek a vásárlásnak a becsült illetéke 2 600 000 Ft lenne.

Mely kedvezményeket és mentességeket kezeli?

  • a lakáseladáshoz kapcsolódó cserepótló vételi szabályt, a 2026-tól hatályos ötéves időablakkal;
  • a 35 év alatti első lakásszerző 50%-os kedvezményét, ha az egész lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió Ft;
  • a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített lakás mentességét vagy 15 millió Ft-os kedvezményét, legfeljebb 30 millió Ft teljes értékig;
  • a Falusi CSOK vagy CSOK Plusz felhasználásával megszerzett lakás mentességét;
  • az egyenesági rokonok, házastársak közötti visszterhes átruházást és a házastársi vagyonközösség megszüntetését;
  • a lakóház építésére alkalmas telek 4 éves, feltételes illetékmentességét.

Gyakori kérdések

A vételár vagy a forgalmi érték után kell fizetni?

Az illeték alapja a NAV által megállapított, terhekkel nem csökkentett forgalmi érték. Ez sok esetben megegyezik a vételárral, de a NAV attól eltérő értéket is megállapíthat. Ezért a kalkulátor eredménye becslés.

Mi változott 2026-ban a másik lakás eladásánál?

Az értékkülönbözeti illetékalapnál 2026-tól a vásárlást megelőző öt éven belüli eladás is figyelembe vehető. Az olcsóbb lakás külön mentességi szabályánál ugyanakkor a vásárlás előtti időablak továbbra is három év. Emiatt a kalkulátor a 3–5 éve eladott, drágább lakás után vett olcsóbb lakásra nem közöl összeget, hanem egyedi NAV-, ügyvédi vagy adószakértői ellenőrzést kér. Pontosan azonos értéknél az ötéves értékkülönbözeti szabály alapján 0 Ft illetékalappal számol.

Illetékmentes az Otthon Start hitellel vett lakás?

Az Otthon Start hitel önmagában nem külön illetékmentességi jogcím. A hatályos illetékszabályok a Falusi CSOK és a CSOK Plusz felhasználásához kapcsolnak mentességet. Ha több programot együtt használsz, mindig a tényleges támogatási és szerződési feltételek alapján kell nyilatkozni.

Ki számít első lakástulajdont szerzőnek?

Főszabály szerint az, akinek nincs és korábban sem volt lakástulajdona, legalább 50%-os lakástulajdoni hányada vagy bejegyzett, lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű joga, és ezt a kedvezményt korábban sem vette igénybe. A törvény egyes korábbi tulajdonokat és jogokat figyelmen kívül hagy, ezért bizonytalan előéletnél érdemes a NAV-val vagy szakértővel egyeztetni.

Milyen eseteket nem számol ez az egyszerű kalkulátor?

Nem számol ajándékozási vagy öröklési illetéket, haszonélvezet és más vagyoni értékű jog részletes értékelését, termőföldet, több egymással párosítandó eladást vagy vásárlást, ingatlancserét, céges és ingatlanforgalmazói kedvezményeket, közös tulajdon megszüntetését, illetve különleges hatósági vagy támogatási eseteket.

Hogyan kell bejelenteni a kedvezményt vagy mentességet?

Az ingatlanszerzéshez szükséges illetéknyilatkozat legegyszerűbben a NAV ONYA rendszerében elérhető B400E-adatlapon tehető meg. Több kedvezménynél külön határidő és igazolási kötelezettség van; ezeket már az adásvételi ügyvédnek is jelezni érdemes. Jogosulatlan cserepótló vagy elsőlakás-kedvezménynél a törvény háromszoros pótlólagos összeget is előírhat, a feltételes telekmentesség meghiúsulása és a vállalt későbbi lakáseladás igazolásának elmaradása pedig pótlékkal járhat.

Hivatalos források és aktualitás

A szabályokat 2026. augusztus 2-án ellenőriztük. A kalkulátor a következő hivatalos forrásokra épül:

Tájékoztató jellegű számítás. A kalkulátor nem minősül adózási, jogi vagy ingatlanforgalmi tanácsadásnak, és nem helyettesíti a NAV határozatát. Adásvétel, kedvezmény igénylése vagy más fontos döntés előtt ellenőrizd a NAV aktuális tájékoztatóit, a hatályos jogszabályt, valamint egyeztess az adásvételt készítő ügyvéddel vagy adószakértővel.