Lakáshitel közérthetően
Mit mutat meg a lakáshitel-kalkulátor?
A kalkulátor egyenlő havi törlesztésű, úgynevezett annuitásos forinthitelt modellez. Megmutatja a megadott hitelösszeg, futamidő és éves kamat mellett várható havi részletet, a tőke és a kamat együttes összegét, valamint a tartozás évenkénti csökkenését. Külön összeveti a megadott adatokat a 2026-ban hatályos HFM- és JTM-plafonnal.
HFM: ingatlanfedezeti korlát
Forint jelzáloghitelnél a főszabály szerinti plafon 80%. Elsőlakás-vásárlói vagy megfelelő zöld feltételeknél 90% is lehet, de a bank ennél szigorúbb maradhat.
JTM: jövedelmi korlát
A megengedett arány a havi nettó igazolt jövedelemtől és a kamat rögzítésének hosszától függ. A 2026-os magasabb jövedelmi küszöb 800 000 Ft.
Annuitásos törlesztés
Azonos kamat mellett a havi részlet állandó, de eleinte több kamatot és kevesebb tőkét, később egyre több tőkét fizetsz vissza.
Hogyan számítjuk a havi törlesztőt?
A havi annuitás képlete: törlesztőrészlet = hitelösszeg × havi kamatláb / [1 − (1 + havi kamatláb) a mínusz hónapszámadik hatványon]. A havi kamatláb az éves névleges kamat tizenketted része. Nulla százalékos kamatnál a hitelösszeget egyszerűen elosztjuk a hónapok számával.
A számítás azt feltételezi, hogy a kamat a teljes futamidő alatt változatlan. Rövidebb kamatperiódus választásakor ezért a kijelzett összeg csak becsült induló törlesztőrészlet: a kamatforduló után a tényleges összeg emelkedhet vagy csökkenhet.
Példa: 30 millió Ft húsz évre
30 000 000 Ft hitel, 20 éves futamidő és végig változatlannak feltételezett 6,5%-os éves kamat mellett a becsült havi törlesztőrészlet 223 672 Ft. A tőke és a kamat együttes összege körülbelül 53 681 266 Ft, ebből a becsült kamatteher 23 681 266 Ft. Ezekben az összegekben banki díjak és más járulékos költségek nem szerepelnek.
Miért lehet más a bank eredménye?
- A bank által elfogadott jövedelem eltérhet a háztartás tényleges bevételétől, és a meglévő hitelkereteket is saját szabályai szerint veszi figyelembe.
- A hitelfedezeti mutatóhoz a hitelbírálatkor megállapított forgalmi érték számít, amely eltérhet a vételártól vagy a látogató becslésétől.
- A jogszabályi HFM- és JTM-plafon maximum, nem kötelező banki vállalás; a hitelintézet ennél alacsonyabb belső korlátokat alkalmazhat.
- A THM a kamaton kívül több díjat és költséget is figyelembe vesz. Ez a kalkulátor nem számít THM-et és nem jelenít meg konkrét pénzügyi intézményi ajánlatot.
Gyakori kérdések
Ez banki ajánlat vagy előzetes hitelbírálat?
Nem. A kalkulátor kizárólag a megadott feltételekből készít matematikai és szabályozási becslést. Nem vizsgálja a teljes hitelképességet, a munkaviszonyt, az életkort, a KHR-adatokat, az ingatlan elfogadhatóságát, a támogatási jogosultságot vagy a bank egyedi szabályait.
Mi a különbség a kamat és a THM között?
A kamat a kölcsönzött tőke használatának ára. A THM ezen felül a jogszabályban meghatározott több díjat és költséget is egységes éves mutatóban fejezi ki. A kalkulátor a felhasználó által megadott kamattal számol, ezért eredménye nem helyettesíti egy konkrét ajánlat THM-jét és teljes visszafizetési összegét.
Mikor lehet elég 10% önerő?
A 90%-os forint HFM-korlát elsőlakás-vásárlóknál akkor alkalmazható, ha minden adós megfelel a rendelet tulajdoni feltételeinek. Megfelelő zöld fedezet és hitelcél esetén szintén elérhető lehet. A státuszt és az ingatlant a hitelintézet ellenőrzi, és a saját kockázati szabályai alapján 10%-nál több önerőt is kérhet.
Mire vonatkozik a 800 000 Ft-os jövedelmi küszöb?
2026. január 1-jétől a legalább 800 000 Ft havi nettó, igazolt, rendszeres jövedelemhez tartozhatnak a magasabb JTM-limitek. Legalább tízéves kamatrögzítésű vagy végig fix forinthitelnél ez főszabály szerint 60%, a küszöb alatt 50%. Öt évet meghaladó futamidőnél rövidebb kamatperiódushoz alacsonyabb limitek tartoznak; pontosan 5 éves futamidőnél viszont a kamatperiódustól független, 50/60%-os főszabály érvényes.
Használható a kalkulátor támogatott lakáshitelhez?
A támogatott konstrukció általad fizetendő kamatát és futamidejét megadhatod, így matematikai becslést kapsz. A program azonban nem ellenőrzi az Otthon Start, a CSOK Plusz vagy más támogatás személyi, ingatlan- és vállalási feltételeit, illetve a feltételek megszegésének következményeit.
Mi történik a kalkulátorba beírt adatokkal?
A számítás a böngészőben történik, a kalkuláció adatait a bővítmény nem menti és nem küldi el automatikusan. A kapcsolatfelvételi űrlap csak az elküldéskor továbbítja a megadott elérhetőségeket. A kalkuláció részletes adatai kizárólag akkor kerülnek az üzenetbe, ha ezt a külön jelölőnégyzettel kéred.
Hivatalos források és aktualitás
A számítási és szabályozási alapokat 2026. augusztus 2-án ellenőriztük. A kalkulátor a következő hivatalos forrásokra épül: